しっかりとした見通しを持って住宅ローンを借りたとしても、仕事や家庭の事情で返済が滞ってしまう場合があります。
まずは借入先の金融機関に対して返済プランの見直しを相談することが大切ですが、どうしてもローンの返済が難しい場合は、自宅が不動産競売にかけられてしまう前に「任意売却」を検討しましょう。
このページでは、任意売却の流れや必要な書類、メリット・デメリットなどをご紹介いたします。

目次

任意売却と不動産競売の違い

ローンの返済ができずにどうしても家を手離さなければならない場合、大きく2種類の方法に分けられます。
ひとつは住宅ローンの滞納が続いた場合に借入先の金融機関が裁判所を通じて不動産の売却手続きを行う「不動産競売」です。
これには強制力があり、不動産の所有者の意思とは関係なく実行され、その結果、所有者は不動産を明け渡すことになります。

一方、任意売却に強制力はなく、所有者の意思で売却を行うことができるというものです。
この強制力の有無という点が任意売却と不動産競売の大きな違いのひとつです。
また、競売の場合は市場価格の6割～7割ほどになるのに対し、任意売却は市場価格に近い金額で売却できることが多いという点も両者の違いです。
とはいえ、任意売却を行うためには金融機関の同意を得るなど、必要なことがいくつもありますので、検討は早いうちにすることをおすすめします。

任意売却の具体的な売却方法

住宅ローンの返済が滞ってしまうと、最終的には競売にかけられてしまいますが、競売はできれば避けたいものです。
そこで、競売にかけられてしまう前に検討すべきなのが任意売却です。
住宅ローンで購入した不動産には抵当権が設定されているため、ローンの清算をしなければ、通常の売却はできないのが一般的です。
しかし、任意売却の場合は借入先の金融機関から同意を得ることができれば、住宅ローンが残っていても抵当権を抹消して家を売却することが可能になります。
これにより、住宅ローンが残ったままでも不動産を売却できるようになるため、その代金を金融機関への返済に充当することができるというものです。

任意売却を行うためには？

任意売却は必ずしも行えるわけではなく、一定の条件が定められています。
・借入先の金融機関から同意を得ること
・売却するための猶予期間があること
・物件の市場価値があること
・共有者がいる場合はその同意を得ること

上記の条件の中でも最も重要かつ難しいのが「借入先の金融機関から同意を得ること」です。
そのためには交渉が必須となりますが、しっかりと事情を説明した上で債務返済プランを明示し、金融機関に納得してもらわなければなりません。
これらの条件をクリアすることができれば、ようやく任意売却を進めることができます。

任意売却の手順

任意売却は誰かに促されて行うものではなく、返済の見通しがあまりにも立たない場合に自信で早めに決断し、行動することが大切です。
手順を把握した上で適切に進めるようにしましょう。

1.督促が来る

住宅ローンの滞納が続くと、借入先の金融機関から督促の通知が来ます。
もし支払いが遅れてしまったとしても滞納分を含めて返済ができるようであれば良いのですが、あまりにも返済の目処が立たないようであれば任意売却を検討することになります。
任意売却の準備が遅れることで、物件を競売にかけられてしまう可能性もありますので、なるべく早い段階で決断し、金融機関への交渉や売却活動を行うことが重要です。

2.任意売却を行ってくれる不動産会社を探す

まずは任意売却に対応してくれる不動産会社を探す必要があります。
任意売却には「借入先の金融機関から同意を得ること」が重要となりますので、専門の不動産会社に相談し、交渉の協力をしてもらいましょう。

3.不動産の査定をしてもらう

依頼する不動産会社が決まれば、まずは不動産の査定額を出してもらいます。
実際の査定額は不動産会社によって異なりますので、少しでも良い条件を提示してくれる不動産会社を選ぶなど、慎重に選定する必要があります。
最終的な売却を見据えた段取りもこの時点で考えておきましょう。

4.借入先の金融機関に任意売却の同意を得る

金融機関などの債権者に対して、任意売却の申し出をします。
返済が見込めない場合、債権者側は裁判所を通じて競売手続きを進めることになりますので、ここまでをなるべく早めに行いましょう。
同意を得るためには不動産の売却価格を慎重に決める必要があり、債権者側は可能な限りの債権回収を望みますが、設定した価格が高すぎて売れなければ意味が無いため、現実的な価格を提示して了承をもらうようにしましょう。

5.売却活動を行う

任意売却の売却活動は通常の売却手続きと変わりありません。
ただし、通常の売却は当然ながら期限となるものは特にありませんが、任意売却は債権者からの競売手続きが行われる前に買い手を見付ける必要があるため、言い換えればそれが期限といえます。
裁判所で競売申立が受理されてしまうと実際に不動産競売が開始され、競売開始後の任意売却は難しくなります。
ただし、債権者によっては競売開始後も並行して任意売却を認めてくれるケースもありますので、競売の入札が始まるまでは諦めずに売却活動を続けることが必要です。

6.売買契約を締結する

任意売却で買い手が見付かれば、売買契約を締結する前にまずは買付証明を発行してもらいます。
この際、返済計画書を作成し、借入先の金融機関との交渉も行うことになります。
計画書には、不動産の売却予定価格・仲介手数料・抵当権の抹消登記費用・引っ越し費用といった諸経費も記載し、債権者への配当はこれら諸費用を除いた金額となります。
この計画書の内容に債権者が同意すれば、購入希望者と売買契約を結びます。

7.決済及び引き渡しを完了する

売買契約書に記載の金額にて売買契約が完了すれば、あとは決済時に不動産を引き渡すことになります。
売買契約から決済まではおよそ1ヶ月ですので、その間にも引っ越しなどの準備を進めておきましょう。
実際の売却価格から諸経費を引いた分はすべて債務返済に充てられますが、中には余剰金としてその一部を配分してもらえるケースもありますので、債権者に相談してみましょう。

任意売却に必要な書類と費用とは

任意売却には様々な書類が必要になります。
身分証や権利証、売買契約書、建物の図面など不動産に関する資料は必ず必要です。
また、建築確認申請書や固定資産税評価証明書、固定資産税の納付書、管理費の明細書、ローンに関する資料なども用意しておけば、手続きがスムーズになります。
もちろん、実印も忘れないように準備しましょう。
費用に関しては、抵当権抹消登記のための費用や仲介手数料、売買契約書の印紙代、引っ越し費用などが必要になりますので、事前に相場を調べて準備しておきましょう。

任意売却のメリット

市場価格に近い価格で売却できる

任意売却は一般的な仲介による売却と同じような手順で売却を進められるため、相場に近い価格で売却できることが一番のメリットです。
また、不動産の情報やローン滞納の情報が周りに知られてしまう心配がないのもメリットと言えるでしょう。

残りのローンが分割返済可能になる

競売の場合は基本的に債務の一括返済が求められますが、売却後にローンが残ってしまった場合、交渉次第では借入先の金融機関などが無理のない分割返済に対応してくれることがあります。

任意売却のデメリット

債権者からの同意が取れない可能性がある

任意売却は借入先の金融機関から同意を得られないことには、当然ながら行うことができません。
もし不動産を売却しても債権額の回収が見込めない場合、いわば無担保の状態で返済を続けることになり、本来の債権額を回収できないリスクを伴います。
また、金融機関は通常通りの返済を望んでいるため、リストラや倒産など余程のことが無い限りは容易に任意売却の同意はもらえません。

必ずしも買い手が見付かるとは限らない

仮に任意売却の同意を得られたとしても、上手く買い手が見付からないことも懸念点です。
任意売却はいつまでも待ってもらえるものではなく、あくまで不動産競売にかけられてしまう前に行う必要があります。
もし競売の入札が始まってしまえば、その時点で任意売却は難しくなりますので、それまでになるべく早く買い手を見付けましょう。

信用情報に傷が付く可能性がある

これは任意売却に限ったことではありませんが、住宅ローンを滞納すると信用情報機関にマイナスの情報が登録されてしまうことがあり、住宅ローンの場合、3ヶ月以上も支払いが滞った場合には登録されてしまう可能性があります。
個人の信用情報に傷が付くため、いわゆるブラックリストに登録された状態となり、以降の5年程度は新たにローンが組めなくなったり、クレジットカードの審査といった信用情報に関わることが不利になってしまいますので注意が必要です。

任意売却後の残債はどうするのか

任意売却後も債務が残ってしまうことをオーバーローンといいます。
この債務は当然ながら、その後も支払っていく必要があり、不動産を売却した後も返済が続くことに不安を感じるかもしれません。
ですが、しっかりと現実的な返済プランを明示することができれば、債権者側が便宜を図ってくれる場合もありますので覚えておきましょう。

債務が残らない場合

売却金額がローン残高を上回ることをアンダーローンといいます。
任意売却でアンダーローンとなれば、スムーズに売却活動ができるでしょう。
上手く売却することができればそのまま債務を全額完済し、返済の不安から解放されることになります。
アンダーローンが見込まれるような場合は通常の売却活動でも高く売れる可能性が高いため、売却によってできるだけ多くの現金を残せるようにしましょう。

競売になる前に任意売却を検討しよう

任意売却は金融機関などの債権者の同意が必要な点以外は通常の売却とほとんど同じように手続きが進み、メリットが多いです。
そのため、競売になる前に早めに検討するのが得策と言えます。
債権者の同意をもらうためには手間がかかり、大変だと感じるかもしれませんが、不動産会社に協力してもらいながら交渉すればきっと上手くいくでしょう。
競売にかけられてしまう前に、まずはなるべく早く準備に取りかかるようにしましょう。