一般的な不動産購入は現地に足を運んで物件を確認し、その後、契約手続きを済ませて金融機関にローンを申し込むという流れが多いです。
しかし、中には「競売入札を利用して物件を購入する」という購入方法も存在します。
このページでは、不動産購入に関しての知識とその際の資金調達に役立つ不動産担保ローンについてご紹介します。

競売物件の特徴とメリット・デメリット

不動産競売とは裁判所を通して、差し押さえられた物件などを競売形式で売却する方法のことです。
不動産競売で扱われる不動産は、マンション・アパート・一戸建て・ビル・事務所など、多岐にわたります。
そして、扱われる不動産の種類の多さ以外にも、不動産競売には大きな特徴があります。

競売では入札期間内に入札した人達の中から、最も大きな金額を出した人にその不動産の購入権が与えられます。
つまり、入札の期間内であれば、誰でも欲しい物件を手に入れる機会を得られるというメリットがあります。
更に競売では、裁判所が物件を査定し、最初の売り出し金額が基本的に市場価格より3割程安いという点も見逃せないメリットの一つです。
そのため、一般の取引価格よりも安い金額で不動産を購入できる可能性が高いといえます。
ただし、競売入札で狙った不動産を落札しようとする場合には、注意すべき点もあります。

まず売却基準価格の20%を買受申出保証金として、裁判所に一旦支払う必要があります。
物件を落札できなかった場合には買受申出保証金は戻ってきますが、落札した場合は入札価格より買受申出保証金を差し引いた残代金を納付しなければなりません。
それを「代金納付」といいます。
代金納付の期限は落札してから約1ヵ月程と短いので、注意が必要です。
したがって、競売物件の購入を考える場合はある程度の資金力がないと厳しいでしょう。
自己資金もそうですが、迅速に資金調達ができるかどうかも重要となります。
この他、競売ということもあり、他の入札者の存在も少なからず関係してきます。
対象の物件が優良物件であればあるほど、他の入札者も増えてしまいますので、落札する難易度は高くなります。

競売物件を確認するには?

一般的な不動産売買とは異なり、不動産競売の場合は対象の競売物件を実際に確認することができません。
そのため、対象の競売物件の使用状況や間取りなどは裁判所から提供される【現況調査報告書】【物件明細書】【評価書】という3つの資料から判断するしかありません。
この3つの資料は一般的に「競売3点セット」と呼ばれ、「土地・建物の形状や占有状況などの物件の状態」や「対象となる不動産の権利関係」をはじめ、「不動産鑑定士が評価した物件の適正価格」といった情報が記載されています。
これまでは競売3点セットを確認するには、管轄の裁判所に出向いて確認するしかありませんでしたが、現在はインターネット上から確認することができますので、必要に応じてすぐに競売物件を確認することができます。
【不動産競売物件情報サイト】

競売入札時の資金調達におすすめの不動産担保ローン

初めの項目でも紹介したように、競売の入札を行うには資金調達が重要になってきますが、一般的な資金の調達方法では競売に不向きなことが多いです。
例えば、代表的な資金調達方法として「金融機関の住宅ローン」が挙げられますが、競売物件にはあまり向いていないといえます。
銀行で融資を受けるためには、厳しい審査を通過しなければならないという点と、審査に時間がかかってしまう点がネックになるからです。
審査は通過できたが、「代金納付までに資金調達が間に合わないケース」や「審査は早く終わったが融資をしてもらえないケース」などが起こることも考えられます。

そんな時に便利なのがノンバンクの不動産担保ローンです。
ノンバンクの不動産担保ローンでは、競売物件のローン制度を利用して代金納付の資金を借り入れすることができます。
これまで代金納付の支払いは現金でしか行えませんでしたが、このローン制度を利用して納付することが出来るようになりましたので、よりメリットが大きいと言えます。
一般的な銀行などの金融機関ではあまり取り扱われていませんので、利用する際はノンバンクのローン会社を検討しましょう。
ただし、代金納付の納付期限4日前までに裁判所に対して、ローン制度の申出(民事執行法82条2項)を行う必要がありますので、前もって資金調達の目星を付けておくことをおすすめします。

また、ノンバンクで競売のローン制度を利用した後に、利率の低い銀行のローンに切り替えるという方法もとれるため、金利については深く心配する必要もありません。
これらの理由から不動産担保ローンを利用すれば、資金に多少の懸念があったとしても、良い競売物件を落札することは十分に可能なので、競売の資金調達で悩んでいる場合は一度検討してみるのもいいでしょう。

効率良く資金を調達して、より確実に競売で落札する

競売入札は上手くいけば、一般的な相場よりも安く不動産を購入できる方法の一つです。
しかし、先の項目でもご説明したように競売の入札をスムーズに行うには資金の調達力が重要となってきます。
もし魅力的な物件があった場合に資金が不足している時には、不動産担保ローンをスポットで利用して、より確実に競売物件を落札しましょう。