不動産担保ローンの金利と抵当権とは？｜ローンの基礎知識について解説

不動産担保ローンを利用する際、抵当権という言葉が出てきます。しかし、日常生活では馴染みのない言葉であることから、抵当権について知らないという方も多いでしょう。
そこで今回は、不動産担保ローンの抵当権とは何かについて詳しくご紹介します。

不動産担保ローンの「抵当権」とは

不動産担保ローンの抵当権とは、住宅ローンなどを借りる際に、購入する土地と建物に金融機関が設定する権利のことです。抵当権を設定しておくことで、住宅ローンの返済が計画通りに行われなかった場合、債権者に損害が生じないように設定されます。
住宅ローンには必ずしも抵当権が設定されるという訳ではなく、中には抵当権を設定しない無担保ローンもあります。抵当権が設定される不動産ローンは「有担保ローン」、抵当権が設定されないローンは「無担保ローン」に分けられます。

抵当権と金利の関係

不動産担保ローンでは、抵当権の順位によって金利が変わります。具体的には、抵当順位が低いと金利が高くなります。なぜなら、抵当権順位が低いということは金融機関側のリスクが高いからです。抵当順位が低すぎると、不動産担保ローンを断られてしまうケースもあります。
つまり、抵当順位とは一つの不動産に対して複数の抵当権を設定することができるため、登記を行った順番で抵当順位が決まります。したがって、先順位より優先的に弁済を受けることができるため、後順位であればあるほど債権回収の可能性が低くなり、金融機関のリスクが高まります。

抵当権を設定するタイミング

抵当権が設定されるタイミングは、住宅ローンで借入または借り換えをする際です。抵当権の登記手続きは司法書士に依頼するしか方法はなく、自分自身で行うことはできません。
基本的に金融機関や不動産会社が指定する司法書士で行われるため、借主に登記を依頼するケースはほとんどありません。なぜなら、登記手続きには専門的な知識が必要不可欠だからであり、万が一ミスがあった場合は無担保ローンになってしまうリスクがあるからです。
なお、登記手続きを司法書士に依頼すると、登記にかかる登記免許税に加えて司法書士に対する報酬も発生します。

抵当権付きの不動産は相続できる

抵当権が付いていても不動産を相続することは可能です。ただし、抵当権が付いたまま不動産を相続するということはローン残高があるということであり、相続した人はローンの支払い義務が生じます。
一方で、ローンを完済していて抵当権が残っている場合は、相続後に抵当権の抹消登記を行いましょう。またローンが残っていても、被相続人が団体信用生命保険に加入していれば条件に応じて死亡時に保険金によって完済されるため、ローンを相続する必要がなくなる場合もあります。

抵当権付きの不動産の売却は難しい

抵当権が付いたまま不動産を売却するのは難しいのではと思う方も多いでしょう。抵当権付きの不動産を売却したい場合は、売却時に売買代金でローンを完済し、同時に抵当権の抹消登記を行う方法が一般的なので、そう難しいことではありません。
ただ、抵当権付きでも不動産を売却することは可能なのですが、ローンの残高が不動産の売値を上回る場合は、金融機関の同意が必要となるため債権者との話し合いが不可欠となることを覚えておきましょう。