マンションの転売で利益を出すには？税金対策や注意点についてもご紹介

マンションの転売を成功させるためには、なるべく多くの利益を残すことが大切で、それが出来ればより効率的な転売に繋がります。
しかし、マンションの転売で利益を出すことは決して簡単なことではありません。
そこで、今回は利益を上げるためのポイントや税金対策に関することなどを解説いたします。
必要な費用や注意点も紹介するので、これからマンションの転売を考えている方はぜひ参考にしてみてください。

マンションの転売で利益を出すためのコツは？

実際にマンションを転売して利益を出すことは簡単ではありません。
マンションに限らず商品は一度購入すれば、売却時には中古扱いとなり、一般的に価格は購入時より下がってしまいます。
物件は経年劣化によって年々価値は下がるため、購入時と売却時のポイントを知っておく必要があります。
また、マンションの転売自体は違法ではありませんが、宅地建物取引業の資格がないまま転売を繰り返していると罰則の対象となる可能性があります。
とはいっても、これはそれほど慎重になるようなことではなく、短期間のうちに反復して不動産の転売を繰り返したりすると注意が必要だということで、個人の転売ではあまり現実的ではないので、そこまで心配することはないでしょう。

このように、マンションの転売で利益を出すことが難しい要因はいくつかありますが、その要因を知ることでリスクを回避し、利益に繋げることが可能となりますので、大事なポイントを抑えるようにしましょう。

管理が行き届いているか確認する

マンションには必ず管理会社や管理規約等が設けられています。
マンションの管理が行き届いているかどうかで、売却時の市場価値が大きく変わります。
自主管理のマンションや、あまりにも管理費が安いマンションなどは管理が行き届いていない場合もありますので、できれば避けるようにしましょう。

中古のマンションを購入する

マンションの価格は、1年ごとに2%ほど下がるのが一般的です。
しかし、新築のマンションの場合は一度住んでしまうと、新品という付加価値がなくなるため、10%ほどの価値が下がってしまいます。
つまり、中古マンションの方が価値の下がり幅が小さいということです。
また、中古マンションを購入してリノベーションをするという人も増えており、需要の面でも中古マンションを選択するのはおすすめです。

高く売ってもらえる不動産会社を選ぶ

不動産会社によって査定額は大きく違ってくるため、必ず複数の会社に査定依頼をしましょう。
居住用マンションならば、地域密着型の不動産会社の方が高く売れる場合が多いです。
また、売り出し期間の目安としては成約までに3～6ヶ月の期間を要するといわれています。
必ずこの期間で成約するとは言い切れませんが、目安として覚えておくとよいでしょう。

築10年以内に売却する

マンションは築10年を過ぎると大規模修繕が必要になります。
それに伴い、修繕積立金が値上げされるため、負担が大きくなります。
できれば築10年以内に売却することが望ましいでしょう。
また、売却時期については新生活が始まる前の2月や3月、転勤で引っ越しが多い9月あたりも成約率が高いでしょう。

マンション売却時に発生する税金の種類

マンションを売却する際に発生する税金には以下があります。

・譲渡所得税
・印紙税
・登録免許税

それぞれの概要や税額の算出方法を紹介します。

譲渡所得税

譲渡所得税は、マンションの売却で利益が出た場合のみ発生する税金です。譲渡所得とは、不動産売却で得た個人の所得を指します。
利益の有無は、「売却価格－取得費－譲渡費用」で算出します。取得費とは、土地は購入額、建物は購入額から減価償却費を引いた額です。譲渡費用は仲介手数料や印紙税などの売却時に発生した費用を指します。
また、譲渡所得の税率はマンションの所有期間が5年未満か、5年以上かによって変わります。5年未満の場合は「短期譲渡所得」となるので所得税が30％　住民税が9％、5年以上の場合は「長期譲渡所得」となり所得税は15％　住民税が5％となります。

印紙税

マンションの売買契約書に記載された売却価格に対して課税される税金です。一般的に、売主と買主が1通ずつ売買契約書を所有するため、それぞれが印紙代を負担します。
税額は売却価格によって異なり、売却価格ごとの税額は以下の通りです。

・10万円超え50万円以下：400円
・50万円超え100万円以下：1,000円
・100万円越え500万円以下：2,000円
・500万円越え1,000万円以下：10,000円
・1,000万円越え5,000万円以下：20,000円
・5,000万円越え1億円以下：60,000円
・1億円越え5億円以下：100,000円

登録免許税

　
「抵当権抹消登記」や「住所変更登記」をする際に課税される税金です。
抵当権とは、マンションを購入する際に住宅ローンを利用した場合、金融機関側が担保として設定する権利を指します。マンションを売却する際には、この抵当権を解除する手続きが必要です。
また、マンションの購入時から住所が変わっている場合は、法務局に登記されている住所を変更する手続きが必要です。
登録免許税は、1つの不動産に対して1,000円かかります。つまり、マンションを売却する際は土地と建物2つの不動産を売却するため、発生する登録免許税は2,000円です。

節税方法

マンションの転売により利益が出た場合、譲渡所得税と住民税、復興特別所得税は節税することができます。
税金対策方法を確認していきましょう。

取得費を正確に計上する

譲渡所得税の負担を軽減するためには、取得費の正確な計上が重要です。なぜなら、取得費を把握できずに概算取得費で計上する場合、譲渡所得税が高くなるためです。一般的に、取得費は購入時の売買契約書に記載されています。
また、取得費に加算できるものをもれなく加えることも節税対策のポイントです。取得費に加算できる項目の一例は以下の通りです。

・取得費の仲介手数料や印紙代、登録免許税
・取得のための測量費
・リフォーム費用
・取得に際して、建物の取り壊しにかかった費用
など

譲渡費用をもれなく計上する

譲渡費用を正確に計上することも節税につながります。なぜなら、譲渡所得税は譲渡費用が大きいほど圧縮できるためです。
譲渡費用は、不動産を売却するために支出した費用が該当します。譲渡費用に加算できる項目の一例は以下の通りです。

・売却時の仲介手数料
・売買契約書の印紙代
・売却のための測量費や鑑定料
など

購入後5年過ぎてから売却する

譲渡所得税と住民税、復興特別所得税は、マンション所有期間が5年を越えると、税率が39.63%から20.315%にまで下がります。
5年を過ぎてから売却するだけで、およそ20%もの節税が可能です。

特別控除を適用できるようにする

マイホームを売却した際は譲渡所得のうち、3,000万円が非課税になる特別控除があるので、これを活用して節税対策をしましょう。
ただし、実際に住んでいたマンションでないと適用できません。
他にも買い手が生計を同じくする親族でないこと、以前に同じ特例を受けていないことなどといった条件があります。
事前に確認し、適用できるように対策をするといいでしょう。

マイホームの場合は購入後10年過ぎてから売却する

3,000万円の特別控除を適用しても譲渡所得がある場合は、その分の所得税と住民税が軽減されます。
その条件はマンションに居住していたこと、所有期間が10年を越えていることです。
こちらもやはり他にも条件があるため、事前に確認するようにしましょう。

ふるさと納税を利用する

マンションを売却した年にふるさと納税を活用することでも節税ができます。所得が増えるとふるさと納税の控除上限額も増えるためです。
ふるさと納税控除上限額内であれば、寄付合計額から自己負担（2,000円）を控除した額が所得税及び住民税から控除されます。

損益通算を利用する

マンションの転売を行っていると収支がマイナスになることもあります。
副業でマンションの転売を行っている方が、もしマイナス収支となった場合、本業の所得と合算して損益通算することができるため、節税することが可能です。

マンション転売の注意点

マンション転売での注意点は居住用マンションでないと住宅ローンが利用できないことです。
住む予定のない投資用のマンションとなれば、ノンバンクの不動産担保ローンを利用することになりますが、金利は住宅ローンよりも高くなります。
しかし、ノンバンクの不動産担保ローンでは高額融資にも対応している業者も多いため、購入物件の選択の幅が広がるというメリットがあります。
また、売却の際に買い手が見つからないからといって、買取を依頼するのは避けた方が良いでしょう。
買取は仲介よりも売却価格が3割ほど低くなってしまいますので、売却準備期間を長めに設定しておくことが重要です。

税金対策をしてマンション転売で利益を出そう

マンションの転売で利益を出すことは決して簡単なことではありません。
しかし、今回紹介したように利益をあげるためのポイントやどこにリスクがあるかを知ることで上手く転売することに挑むができれば、成功することはもちろん、大きな利益を生むことも可能でしょう。
売り急いで買取を依頼してしまうことは避け、予算や期間に余裕を持って転売に望むことが大切です。
場合によっては住宅ローンが利用できないことも忘れずに、注意点などもしっかりとおさえた上でマンション転売を行い、利益を出せるようにしましょう。