現在の日本では様々な金融機関などが、それぞれ条件や融資できる金額が異なるローンを多数提供していますが、その中の一つに不動産などを担保とする有担保ローンがあります。
このページでは、有担保で借り入れを行う「不動産担保ローン」について、どのような物件が担保に向いているのかなどを中心にご紹介します。

目次

有担保ローンの担保に向いている不動産や物件

不動産担保ローンとは、個人や法人が金融機関などで借入をする際に、所有する物件や不動産を担保とするローンのことです。
一般的に、担保とした不動産などの資産価値が高ければ高いほど融資限度額も大きくなるので、不動産担保ローンに向いている不動産とそうでない不動産があると言えます。

不動産の担保にしやすい物件とは、住宅ローンなどの借り入れがなく、自分名義で所有する物件です。
不動産担保ローンを利用する人は、特に自宅を担保にするパターンが多く見受けられます。
住宅ローン返済中の物件を担保にしようとする場合、借入先の金融機関が一番抵当権を融資の条件にすることも多いので、どうしてもローンがない物件が担保にしやすいと言えます。

ただし、金融機関によって融資の条件は異なりますので、ローン返済中の物件が担保にできないとは限りません。
中には、二番抵当権でも融資を行う場合があります。
例えば、支払いが進むにつれて一番抵当権の残債務が減少したことにより、物件の評価と比べて債務額がかけ離れた状態となりますので、担保として考慮がなされることもあります。

有担保ローンの担保にするのは難しい不動産及び物件

ローンを払い終えた自宅などは不動産担保ローンの担保にしやすい一方で、逆に担保とするのは難しい物件や不動産というものも存在します。
そのような種類の不動産というのは、その管理について何らかの条件が付いていたり、売買に関して何らかの約束が既に行われていたりする不動産です。

例えば、再建築不可物件は担保にしにくい物件の一つです。
これは、現在の建築基準法に合致していないため、今建っている建物を取り壊して新しい建物を作り直すことができない物件のことを言います。
建て替えができないような物件は買い求める人が少ないため、資産価値が少ないと判断され、担保にあてられない場合が多いです。
また、農地法によってその使途が限定される農地も、同様の理由により不動産担保ローンの担保としてはあまり向いていません。

不動産や物件自体に問題がなくても、それに何らかの予約や特約が付いていると担保とするのは難しい場合があります。
不動産などを担保にするのを難しくさせる契約の一つが、代物弁済の予約です。
この代物弁済の予約とは、「すでに借金をしていて、その借金が返済できない場合は債権者に不動産を譲渡する」などの約束が事前に当事者間で行われている状況を指します。
また、「不動産の売却を、売主が代金や契約の費用を買主に返還した場合は取り消せる」というような買戻特約が設けられているような不動産も担保にはなりにくい傾向にあります。

担保物件と担保物権の違い

担保物件という言葉に似た「担保物権」という専門用語があります。
担保物件とは、ここまで説明してきたような金融機関からローンの融資を受ける際に担保とする物件や不動産のことです。
一方で「担保物権」とは、特定の物を債権の担保として提供することを目的とする権利のことを言います。
この権利があると、債務者が債務不履行に陥った場合に「その特定の物」を所有者の意思に関わらずにそれを処分し、売却益を借金の返済金として受け取ることができます。
現行の民法上では、留置権・先取特権・質権・抵当権の4つが担保物権にあたります。

不動産担保ローンを申し込む時は

このように、一口に不動産や物件と言ってもそれがローンの担保に向いているかどうかはそれぞれ大きく異なります。
もちろん、今回ご紹介した有担保ローンの他に担保を必要としない無担保ローンもありますが、有担保ローンを選ぶべきメリットがあり、多くの場合において、融資限度額が有担保ローンの方が高いということです。
一般的に、担保とした不動産があると、資産価値の70％～80％程度の融資を受けることができます。
より大きい借り入れが必要な場合には、高い融資額を受けやすい不動産担保ローンの方が向いています。
また、無担保ローンよりも利率が低くなりやすいですので、長期間の借り入れをする場合にもおすすめです。
これからローンの申し込みを検討されている方は、このページで紹介したようなポイントを押さえた上で、どんなローンにするかを検討するとよいでしょう。