「一物四価」と呼ばれる4種類の価格が存在します。それぞれの役割が異なるため、同じ土地であっても価格に差額が生じます。そのため、土地の相続や購入の際に、どの価格に注目すればよいか頭を悩まされる方も多くいらっしゃいます。

今回は、土地の売買に大きく関わりを持つ「実勢価格」について、目安の調査方法をご紹介します。

土地価格について

土地の「一物四価」は、同じ土地に4種類の価格が存在するため複雑に見えます。しかし、それぞれは以下のように異なる目的で使用されています。

概要・目的
公示価格
  • 地価公示法に基づいて、公表される土地価格
  • 土地取引の指標となる
路線価
  • 相続税や贈与税などを算出するために使用される
固定資産税評価額
  • 固定資産税や都市計画税などの税額を決定する際の基準となる
実勢価格
  • 土地売買時において、契約が成立した際の価格

実勢価格とは

実勢価格とは、土地の売買が実際に成立した際に使用される価格を指します。

早く売却したいがために、公示価格よりも安価で取引を成立させてしまう売り手側。または、購入を希望していた土地が売りに出されたことで、急いで契約を結び、公示価格よりも高値で購入してしまう買い手側。実勢価格はこのような売り手側と、買い手側の実情が反映されやすいといった特徴を有しています。

国土交通省から実勢価格の目安を調べる

国土交通省が公開しているシステムを利用すれば、過去の実勢価格を調べられます。そこから、現状における実勢価格の目安が推測できます。

使用するのは、国土交通省の土地総合情報システムです。このシステムは、不動産売買成約者に取ったアンケート結果をもとに、土地の価格・面積・建築条件などを集約したものです。

▼具体的な調査方法
1.国土交通省の土地総合情報システムにアクセスする
2.画面左上に位置している「不動産取引価格情報検索」を選択する
3.日本地図が表示されるため、条件を絞り込む

▼絞り込み条件

  • 調べたい時期
  • 不動産の種類
  • エリア

例として、「大阪市東淀川区の淡路駅周辺」を調べると、6件の不動産取引情報が表示されました。

参考:国土交通省「土地総合情報システム」・「不動産取引価格情報検索

公示価格から実勢価格の目安を調べる

公示価格を調べることでも、実勢価格の目安を知ることができます。こちらも国土交通省の公開しているシステムを使用します。

▼具体的な調査方法
1.国土交通省の国土交通省地価公示・都道府県地価調査にアクセスする
2.日本地図から調べたい都道府県をクリックする

▼絞り込み条件

  • 対象
  • 調査年
  • 用途区分
  • 地価

前述にもあるとおり、公示価格はあくまで土地取引の指標となる価格であるため、実勢価格とは異なります。また、公示価格の評価は1月1日時点です。そのため、調査時期によっては土地の現状が大きく変動することもあり、土地の実勢価格に影響を及ぼすことがあります。

参考:国土交通省「国土交通省地価公示・都道府県地価調査

路線価から実勢価格の目安を調べる

路線価から実勢価格の目安を調べます。路線価は本来、相続税などを算出する際に用いるために、毎年国税局から発表されます。しかし、この路線価からも実勢価格の目安を知ることができます。

▼具体的な調査方法
1.国税局の路線価図・評価倍率表にアクセスする
2.日本地図から調べたい都道府県をクリックする
3.財産評価基準書目次から「路線価図」を選択する
4.市区町村名を選択する
5.地名(町名または大字)を選択する
6.調べたい土地に面している道路上に記載されている数字(=路線価)を確認する
この路線価もあくまで実勢価格の目安材料です。一般的には「路線価の評価額÷0.7〜0.8X
1.1」が、実際の実勢価格に近い数値になるとされています。

参考:国税局「路線価図・評価倍率表

まとめ

同じ土地について、4種類の異なる価格が存在します。そのなかでも、実勢価格は実際の土地売買契約時に決定された価格です。土地の売却・買取をご希望の方は、国土交通省や国税局で公開されているシステムを利用して、実勢価格の目安を事前に把握しておくとよいでしょう。

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