【セットバック】2項道路や前面道路から必要な距離とは？

家を建築するとき、前面道路の状況によってはセットバックをする可能性があります。
この記事は、新しい土地に家を建てたい方や建て替えたい方向けに、セットバックの意味や計算方法などを詳しく解説します。

住宅などの建物を立てる際に必要なセットバックとは

セットバックとは、前面道路の幅を十分に確保できるように建築物を後退させることです。
そのため、敷地に接する道路の状況次第で、セットバックしなければならない可能性があります。セットバックを必要とする理由は、以下の3つです。

道路の幅を確保
斜線制限の緩和
景観の向上

道路の幅を十分にとることにより、緊急車両や避難するときに円滑に通行できます。また、セットバックにより、建物の高さに関係する斜線制限を受けにくくする効果があります。

参考：国税局「路線価方式による宅地の評価」

セットバックの計算方法

セットバックするメリットを理解していても、セットバックを必要とする面積の計算に戸惑われる方も多くいらっしゃいます。

前面道路の状況によって計算方法が異なるため、以下の状況を例に挙げ、どの程度セットバックを必要とするかを詳しくみていきましょう。

2項道路の向かい側が住宅などの建物がある場合

2項道路とは、建築基準法が施行される前に建設された建物に対し、接地している道路の幅が4m未満の道路を指します。建築基準法の第42条2項によると、以下の記述があることから「2項道路」と呼ばれています。

“建築物が立ち並んでいる幅員4メートル未満の道で、特定行政庁の指定したものは、その中心線からの水平距離2メートル（同項の規定により指定された区域内においては、3メートル）の線をその道路の境界線とみなす。”

引用：法令検索「建築基準法　第42条2項」

このように道路の向かい側に建物や土地があるときは、道路の中央線から2mの距離をとるようにセットバックしなければなりません。

例：道路の幅（3m）に接地した建物
1．道路の中央線から2mの距離をあける
2．土地との境界線から道路の中央線まで1.5m
計算式：2mー1.5m＝0.5m

上記の例では、セットバックする距離として50cmが必要です。

参考：国土交通省「人口の推移と将来推計（年齢層別）」

前面道路の向かい側が川や崖になっている場合

前面道路の向かい側が境界線を下げられない川や崖などの際は、先ほどの例と比べて長めにセットバックします。建築基準法第42条2項には、道路と川や崖の境界線から4mと記載されています。

例：道路の幅（3m）で向かい側に川がある建物
1．道路と川の境界線から水平距離で4m離れなければならない
2．道路と土地の境界線から川まで3m離れている
計算式：4mー3m＝1m

向かい側に川がある上記の例では、セットバックする距離として1mが必要です。

参考：国土交通省「人口の推計と将来推計（年齢層別）」

地方自治体に申請するとセットバックした土地の税金が免除される可能性がある

地方自治体に申請すると、セットバックした土地の固定資産税を免除されることがあります。実際に令和元年度5月・6月に国土交通省が行った調査によると、セットバックした分の固定資産税を非課税にしている自治体が3割以上存在します。

非課税にできる理由は、所有者以外の不特定多数の人が利用し、資産価値がなくなるためです。この固定資産税に対する免除措置を受けるには、所有する不動産が立地する自治体に申請する必要があります。自動的には免除されないため、申請することをおすすめします。

参考：国土交通省「狭あい道路解消のための取組に係る調査及び事例集について」

セットバックに関する疑問点

セットバックした土地を利用したい方や、管理を自治体に任せたい方に向けて、ここからは、セットバックした土地の活用法や寄付について詳しく解説します。

セットバックした土地を駐車場として利用できる？

まず、セットバックした土地は駐車場として利用できません。なぜなら、セットバックは道路の幅を広げて緊急車両が円滑に通過できるようにしたり、避難経路を確保したりする道幅であるためです。セットバックした部分の土地は、道路としてのみ利用可能です。

参考：国土交通省「狭あい道路解消のための取組に係る調査及び事例集」

地方自治体への寄付はできる？

自治体によっては、セットバックした土地を寄付できます。
令和元年度5月・6月に国土交通省が調査した結果によると、8割以上の自治体が寄付制度を設けています。

寄付するメリットは以下の3つです。

土地の管理を自治体に任せられる
セットバックした土地の固定資産税を払う必要がない
測量の費用を自治体に負担してもらえる

自治体に土地を寄付すると、土地の工事費用はかかりません。セットバック後の土地に対する負担を減らしたい方には、自治体への寄付をおすすめします。

参考：国土交通省「狭あい道路解消のための取組に係る調査及び事例集について」

まとめ

緊急車両が通過できる道や避難経路の確保を目的としているため、自治体に対しセットバックを拒否できません。しかし、セットバックをすることにより、家や庭が狭くなり、満足した広さを得られない恐れがあります。そのため、家を新しく建てる際は、セットバックにより後退する距離を理解し、接地している道路を確認しておきましょう。