不動産鑑定と査定との違いを解説｜それぞれの費用相場とは？

「不動産価値」は、土地や住宅を相続する、または財産分与を行うなど不動産を売却する際に、必ず調べておかなければなりません。

その不動産価値を調べる方法は「不動産鑑定」と「不動産査定」の2種類です。どちらの方法を使えばいいのか、どのように依頼すればいいのか、あるいは費用を抑えられるのはどちらかなど困惑される方もいらっしゃるでしょう。

そこで本記事では、不動産鑑定と不動産査定の相違点や費用について解説します。

不動産鑑定とは

不動産鑑定とは、不動産鑑定士が国土交通省に規定である「不動産鑑定評価基準」に従って、正確に不動産の評価額を算定することです。

また、不動産鑑定にも公的目的で利用される「不動産鑑定」と、公的な目的として利用しない「簡易不動産鑑定」の2種類あり、どちらの鑑定も不動産鑑定士によって「不動産鑑定書」が作成されます。しかし、簡易不動産鑑定は簡易化された内容のため、不動産鑑定士事務所によって異なることがあり注意しなければなりません。

不動産鑑定を必要とするケース

個人のお客様で不動産鑑定が必要となるケースは、以下のとおりです。不動産に関する納税や裁判の場面においては、不動産鑑定書が必要です。

相続や離婚時の財産分与を行う時
相続税の申告で土地評価額を把握する時
生前贈与を行う時
負担付き贈与を行う時
代償分割の価格決定の時
遺留分減殺請求を行う時

不動産鑑定の依頼手順

不動産鑑定を依頼するためには、まず不動産鑑定事務所を探さなければなりません。複数の事務所に見積もりを依頼し、実績・費用・ニーズに対応できるかなどを基準に選んでください。

ニーズに適した事務所の決定後、委任契約を結びます。その後、鑑定に関するさまざまな書類が必要ですが、基本的に「納税通知書」以外の大半は事務所に一任することができます。鑑定の調査期間は、事務所によって異なりますがおよそ1か月程度の目安にしてください。

不動産鑑定にかかる費用

不動産鑑定の費用に関しては、所有されている不動産の種類によって異なります。さらに、鑑定する物件の規模によっても、調査にかかる時間や作業量が増えるために費用に変動が生じるのです。以下は、不動産鑑定事務所による一般的な不動産鑑定費用相場を示しています。

	土地のみ	土地と建物（戸建て）	マンション（一室）
不動産評価額　〜1,000万円以下	20万円前後	25万円前後	30万円前後
不動産評価額　〜5,000万円以下	25〜30万円	30〜50万円	60〜70万円
不動産評価額　〜1億円以下	30〜40万円	50〜60万円	70〜85万円

参考：国土交通省「不動産鑑定評価基準等」

不動産鑑定における注意点

不動産鑑定における注意点としては、先述にもあるとおり不動産鑑定書の作成費用が高額な点です。しかし、納税や裁判など公的に正確な不動産価値を知る必要がある場合は、不動産鑑定を受けなければなりません。また、鑑定を受けるまでには1か月程度の時間を要することにも留意しておいてください。

しかし、正式書類の発行は必要なく「所有不動産の価値を知りたい」という方は、簡易不動産鑑定が適切でしょう。「簡易鑑定」であれば、正式な不動産鑑定に比べ費用も時間も削減することができます。

不動産査定とは

不動産査定とは、不動産会社が行う「推定価格」の算出を指します。推定価格は国土交通省が示すガイドラインに則った不動産鑑定とは異なり、不動産会社が対象の不動産がどの程度の価格で売れるかを独自の方法で算出する方法です。そのため、同じ不動産でも不動産会社によって査定額は違います。

不動産査定の種類

不動産査定は、大別して以下の3種類に分けられます。

・AI査定
・簡易査定
・訪問査定

それぞれの概要や特徴を解説します。

AI査定

AI査定とは、周辺相場データや取引事例を参考にして、AIが自動的に市場価格を算出する査定方法です。
AI査定は、メールアドレス以外の個人情報は不要で、簡単に査定額を確認できます。不動産会社とのやり取りを避け、大まかな相場を知りたい場合に適しています。
不動産会社側も不動産査定に使う労力が減るため、最近はAI査定を導入する会社が増加傾向です。

簡易査定

不動産会社が、これまでのデータや情報に基づいて査定額を机上で計算する方法です。
主に、まだ売却するか悩んでいるものの、ある程度精度の高い価格を知りたい方におすすめです。
ただし、現物を見ずに査定するため、周辺環境や建物の状態などの細かい情報までは考慮していません。そのため、訪問査定と比べると精度は劣ります。
遠方にある不動産会社に依頼する、訪問査定の前に不動産会社の応対を知りたい、などの使い方にも有効です。

訪問査定

その名の通り、不動産会社の営業担当者が物件を訪問して、現地調査によって査定額を算出する査定方法です。
室内設備の使用状態や建物の経年状態、日照条件や近隣地域の状況など現地の状況も加味したうえで査定します。
査定額が決まるまでに1週間～2週間程度の期間を要するものの、現物を見て査定をするため前述の2つの査定方法と比べて高い精度が特徴です。
不動産を売ると決めた際は、訪問査定を依頼して正確な査定額を算出してもらいましょう。

不動産査定にかかる費用

不動産査定は不動産会社が行う営業活動の一環であり、無料で提供されるサービスです。そのため、不動産査定で費用がかかることはありません。査定を受けたものの、媒介契約を見送ることにした場合も費用を請求されることはありません。そのため、不動産を売るか悩んでいる場合や複数社を比較したい場合でも依頼ができます。
なお、前述の通り査定方法によって特徴が異なります。売るか迷っている場合は簡易査定、売ると決めた場合は訪問査定など、状況に適した査定方法を選びましょう。

不動産査定における注意点

不動産査定は、あくまで不動産会社独自のデータをもとにした査定額です。そのため、不動産会社によって査定価格は違います。好条件で売却するためには、面倒でも複数社に依頼して比較することをおすすめします。
信頼できる不動産会社を見つける際は、単純に査定価格の高さだけを見るのではなく、どのように算出してその査定価格になったのか、その根拠をしっかりと説明できていることが大切です。
金額の大きい取引となるため、信頼できる不動産会社を選んで売却をしましょう。

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