家などを相続する際、建物は所有していても土地が借地というケースは少なくありません。
土地が自用地である場合は当然ながら土地は相続の対象となるため、土地全体の評価に対して課税されることになります。
これに比べて相続する家が借地である場合、土地が他人名義であっても、借地権割合に基づいた金額を税金として納めなければいけません。
そこで本記事では、借地権割合の基礎に加え、借地にかかる税金の求め方についてご紹介いたします。

目次

「借地権」とは？

家を建てるために人（地主）から土地を借りる権利を借地権といいます。
借地の土地の権利は地主が持っている底地と借りている人の借地に分けられます。
借地権割合とはその土地の権利のうち、借地が何割を占めるかを示す数字です。
また、この借地権は建物を売却する際に地主の承諾が必要な「賃借権」と、自由に処分が行える「地上権」の2種類に分けることができます。

借地権割合って何？

借地権割合とは、借地を相続（贈与）して税金が発生する際に税額を算出するために定められている割合のことを言います。
借地に家を建てている場合、借りている土地を利用していることになるので、建物を取り壊して明け渡さない限り、土地を使い続けることになります。
そのため、家を相続（贈与）する場合、借地であっても税金が発生します。
しかしこの場合、土地に対する相続税などは土地そのものの評価に対して課税されるのではなく、借地権割合という土地の価値に応じた数字を評価額に掛けて税額を算出します。

ちなみに、借地権と混同されやすいのが借家権です。
簡単に言えば、借地権は土地を借りる権利、借家権は家を借りる権利で、「借地権の権利があるのだから、借家権の権利もあるのでは？」と思う方もいるでしょう。
実際、借家も借地と同様に相続対象となりますが、こちらは借地権割合のように変動するものではなく、一律して30％と決まっています。

借地権割合はどのように調べる？

借地権割合は路線価方式と倍率方式の2種類があり、地域によってどちらが適用されるか異なります。
路線価方式は、線路沿いなど公共交通機関が地価に影響を及ぼす地域に採用されやすく、その他の路線価が定められていない地域が倍率方式となります。
路線価図は国税庁のホームページにて、路線図をもとにした借地権割合が記載されている図を確認できますが、路線価図に借地権割合が記載されていなければ倍率方式で借地権割合を確認しましょう。
ちなみに、路線価図では借地権割合に応じてAからGのアルファベットが割り当てられています。
最も高い90％がA、最も低いGが30％で、借地権取引が行われない、借地権割合が20％の土地は空欄となっています。

また、同じく国税庁のホームページに掲載されている評価倍率表から土地方式での借地権割合を調べることができます。
こちらも路線価図と同じように、アルファベットが記載されている、もしくは空欄となっています。

借地権割合の目安は？

借地権割合は20％～90％で、その土地の評価額に応じて比率が10％ごとに変わります。
具体的な借地権割合の比率は以下のように決まっています。

A 90％ 大都市圏の一等地エリアに適用されます。
代表的な例は東京都中央区などです。
B 80％ 大都市圏の主要駅から近いエリアで、大阪駅や横浜駅周辺などが該当します。
C 70％ ベッドタウンの商業地域や大都市圏の高級住宅地などです。
D 60％ 所謂ベッドタウンにある住宅地です。
大都市圏への通学・通勤も気楽にできるのが特徴です。
E 50％ 地方都市にある人気の高い住宅地です。
F 40％ 地方都市にある住宅地です。
公共交通機関が充実しており、多少不便ではあるものの大都市圏にも公共交通機関で出られるのが特徴です。
G 30％ 駅はあるものの、車必須の農業地域です。
駅までの移動も車がメインとなるのが基本です。
空欄 20％ 借地権取引が行われない地域です。田舎すぎて土地代を設定すると人が来ない地域が中心で、路線価図には数字のみ、倍率表にも借地権割合しか記載がないのが特徴です。

借地権割合は土地の価値によって変動する

借地も相続や贈与の対象となり、これらの手続きを行う際には税金が発生します。
しかし、借地は自用地と違ってあくまでも借りている土地なので、土地そのものに課税されるのではなく、借地権の割合に基づいて税額を算出することとなります。
借地権割合の求め方を知り、自分が親などから家の相続（贈与）を受ける際の税額を算出してみてください。